Dauerkrise am deutschen Wohnungsmarkt

00:00:04: Den

00:00:16: deutschen Wohnungsmarkt plagen seit Jahren drängende Probleme.

00:00:19: Hier ein paar Beispiele, durch das knappe Wohnungsangebot in den Städten kommen auf freie Wohnungen auf dreistellige Bewerberzahlen und trotz des Nachfrageüberhangs ist der Mietanstieg nur sehr langsam vorangegangen weil immer weniger Leute sich die Mieten überhaupt leisten können.

00:00:39: Das Thema Erschwinglichkeit bremst auch den Markt für den Kauf von Wohnemobilien, sodass die Preise hier nur langsam steigen.

00:00:49: Der sogenannte Lock-in-Effekt macht außerdem Umziehen und Attraktiv so dass kaum noch Wohnungen frei werden.

00:00:57: Zudem schrumpft das Angebot an regulären Mietwohnungen weil sich Vermieter wegen der fortschreitenden Regulierung zurückziehen.

00:01:05: Verschlimmert wird die Lage noch durch das seit dem Jahr im Jahr ist, um ca.

00:01:09: dreißig Prozent eingebrochene Wohnungsangebot.

00:01:13: Thorsten Lange, Experte für den Immobilienmarkt beim DZ Research, erläutert in diesem Podcast die aktuelle Lage am deutschen Wohnungsmarkt und ordnet die aktuellen Entwicklungen ein.

00:01:25: Mein Name ist Jörg Homay Ich bin Kavart Bond Analyst.

00:01:30: Hallo Thorsten!

00:01:31: Hallo Jörg, vielen Dank für die Einladung in den Podcast.

00:01:33: Ja freut mich dass du da bist!

00:01:35: Wir haben ja in Deutschland mit hohen Mieten Wohnungsmangel und Baugrise zu tun.

00:01:42: ist das eigentlich nur ein deutsches Problem oder gibt es das auch woanders auf der Welt?

00:01:47: Wenn wir jetzt mal auf Europa gucken, sich das eigentlich in fast allen Ländern so findet.

00:01:53: Der Neubau ist überall kräftig zurückgegangen die Wohnungsmärkte sind überall angespannt die Leute haben es überall mit hohen Kaufpreisen und den gestiegenen Zinsen zu tun.

00:02:05: Die Mieten sind auch überall hoch.

00:02:07: also die Probleme die wir hier in Deutschland diskutieren die finden wir in vielen Ländern in Europa in ähnlicher Form, die die regionalen Besonderheiten sind überall anders.

00:02:20: Aber so ganz generell kann man das schon sagen.

00:02:24: Steigende Preise für Wohnungsbesitzer ist es ja eigentlich kein Problem müssen sich ja eigentlich freuen.

00:02:29: aber woran machst du das denn fest dass die Miet- und Preisentwicklung im Moment im Prinzip problematisch ist?

00:02:40: Ja wenn wir ein bisschen zurückgucken dann hatten zum Zinsanstieg, sehr günstige Finanzierungsbedingungen und kräftig gestiegene Kaufpreise.

00:02:52: Dann kam eben dieser kräftige Zinsanstieg in eine kurze Korrektur.

00:02:57: Und ja so ab zwei Tausend vierundzwanzig ziehen die Kaufpreis wieder mit moderatem Tempo an.

00:03:06: viel mehr ist nicht drin als die rund zweieinhalb Prozent, die wir jetzt zu der letzten Zeit gesehen haben weil einfach immer noch sehr hohen Preise trotz Korrektur plus gestiegene Finanzierungskosten eben die Erschwinglichkeit kräftig drücken.

00:03:23: Bei den Mieten haben wir durch den angespannten Wohnungsmarkt auch einen anhaltenden Anstieg gehabt, bis zum Zinsanstieg sind die Mieten langsamer gestiegen als die Kaufpreise aber immer noch mit ganz ordentlichem Tempo.

00:03:41: Die Mieten hatten aber keine Korreaktur Und so kann man auf die lange Sicht zurückblickend sagen, dass die Kaufpreise und Mieten sich seit über zwanzig Jahre gut verdoppelt haben während sich die Verbraucherpreise im gleichen Zeitraum mit einem Anstieg von fünfzig Prozent eben deutlich langsamer entwickelt haben.

00:04:09: Gefühl sagt das wohnen ist so teuer geworden.

00:04:12: Das ist eben nicht nur gefühlt, sondern dass lässt sich eben auch an den zahlen Belegen.

00:04:17: Es ist wirklich so wohnen ist eben überproportional teuer worden sei es als kauf Für Käufer oder für Kaufinteressenten oder eben für mieter.

00:04:29: also wie der volks wird sagen würde in realer rechnung hat sich das Wohnen sozusagen stärker verteuert als das allgemeine leben was ja eigentlich auch schon teuer genug ist.

00:04:38: Ja, genau.

00:04:41: Ein Grund ist wird immer herangeführt dass Demografie beeinflusst natürlich den Wohnungsmarkt wenn mehr Leute Wohnung nachfragen und so als Ursache für die Wohnknappheit.

00:04:53: stimmt das eigentlich überhaupt?

00:04:57: Oft ist ja so das Argument in Deutschland, wir haben eine kräftige Zuwanderung und deshalb haben wir eben einen hohen Bedarf für Wohnraum.

00:05:05: Und auf der anderen Seite wurde einfach viel zu wenig gebaut.

00:05:08: Deshalb haben wir jetzt ein Wohnungsmangel.

00:05:12: Das stimmt teilweise aber im Großen und Ganzen ist es nicht richtig.

00:05:18: Wenn wir auch wieder ein bisschen zurückgucken vielleicht seit der Jahrtausendwende dann hatten Ein Einwohner plus in Deutschland von eins Komma drei Millionen Menschen auf jetzt dreien Achtzig Komma fünf Millionen.

00:05:29: Das ist positiv, aber wenn wir das mit anderen Ländern vergleichen die in dem Zeitraum vielleicht Dreißig oder Vierzig Prozent Einwohnerwachstum haben ist es ja fast nichts den Eins Komma Drei Millionen Neubürgern stand über ein Wohnungsbau im gleichen Zeitraum also seit der Jahrtausend Wende von sechs Komma.

00:05:49: sieben Millionen Wohnung gegenüber

00:05:52: Müsste eigentlich

00:05:53: reichen.

00:05:54: Wenn wir jetzt sagen, es ist so wenig gebaut worden?

00:05:56: Nee das stimmt nicht!

00:05:57: Es ist nicht wenig gebaut geworden.

00:05:59: Es hätte vielleicht mehr sein können aber wenig was auch nicht.

00:06:03: und jetzt ist natürlich die Frage ja warum haben wir denn so einen angespannten Wohnungsmarkt?

00:06:08: Die Zahlen geben das ja so nicht her kann man einmal sagen Wir haben regionale Ungleichgewichte.

00:06:13: Die Bevölkerung wandert umher aus bestimmten Regionen abgewandert in Manche Städte mehr, andere Städter weniger gezogen.

00:06:23: Aber manche Städer haben eben sehr starkes Wachstum und da ist es dann eben besonders knapp.

00:06:30: aber auch dort sind mit Blick auf die steigenden Preise und Mieten auch mehr Wohnungen gebaut worden.

00:06:37: also das erklärt es eigentlich nicht so Und dann bleibt ja ein Loch.

00:06:42: warum ist das jetzt eigentlich so?

00:06:45: Ein ganz wesentlicher Effekt ist dass unsere Haushalte im Durchschnitt immer kleiner werden.

00:06:50: In den neunzelndneunziger Jahren hatten wir im Durchschnitt zwei Komma Zwei fünf Personen in jedem Haushalt und jetzt sind es noch so ungefähr eins Komma Neuen Fünf.

00:07:02: Was heißt?

00:07:04: Gleicher Bevölkerung ist die Anzahl der Haushalte kräftig in die Höhe geschossen Und Jetzt Ist Aber Der haushalt der nachfragen nach einer wohnung und nicht Die anzahl der personen und insofern hat die steigende haushaltsanzahl die Wohnungsnachfrage so kräftig beschleunigt.

00:07:25: Dazu kommt noch ein Missmatch, weil wir eben weniger große Haushalte haben aber mehr kleinere Haushalten während aber unser Wohnungsbestand eher auf große Haushalter ausgelegt ist.

00:07:37: Wir haben in Deutschland viele Einfamilienhäuser relativ viele größere Wohnungen und nur Zimmerwohnungen so rum, aber wir haben vierunddreißig Millionen ein und zwei Personen Haushalte inzwischen.

00:07:57: Und insofern haben wir halt einen riesen Bedarf nach kleinen Wohnungen während des Angebots genau andersrum ausgerichtet ist.

00:08:06: Also das kann man sich so vorstellen dass mein wegen Alleinstehende also gibt es ja immer wieder die Kinder ziehen aus und irgendwann verstärbt der Ehepartner oder wie auch immer und dann lebt man halt allein in dem ein Familienhaus, das eigentlich mal für eine Familie schonmal so war oder als Dach über den Kopf gedient hat sozusagen.

00:08:27: Ja ganz genau und manchmal wird ja so gesagt es wäre gut wenn in den Städten zum Beispiel die alleinstehende Witwe dann aus der großen vier- oder fünfzimmer Wohnung aussieht und Platz schafft für Familien.

00:08:40: naja einfacher gesagt als getan wenn's eben die kleinen Wohnungen nicht gibt und wenn man jetzt eben drauf schaut, dass wir ältere Menschen dann auch noch besondere Ansprüche haben.

00:08:49: Auch einen Aufzug, barrierefreie Bilder

00:08:52: usw.,

00:08:53: dann schrumpft das Wohnungsangebot was in Frage kommt noch weiter zusammen und insofern ist es nicht nur eine Frage von der Miethöhe sondern eine Frage des fehlenden Angebots.

00:09:06: Man könnte eigentlich fast sagen, um diesen Bedarf zu decken dürften die nächsten zwanzig Jahre in Deutschland nur noch kleine seniorfreundliche Wohnungen gebaut werden.

00:09:15: Apropos Bauern, da spricht man ja auch gerne mal von Bauchrise.

00:09:21: Das Bauen ist sicher nicht einfacher geworden, Energiepreise steigende Baukosten

00:09:27: usw.,

00:09:27: aber erläutert doch mal bitte was die Baukrise oder wie sich das gerade im Moment äußerte.

00:09:33: Ja, das kann man auch in Zahlen deutlich belegen.

00:09:37: Von zwei Tausend siebzehn bis zweitausend dreinzwanzig haben wir pro Jahr ungefähr dreihunderttausend Wohnungen Deutschland fertiggestellt und zwei tausend fünfund zwanzig waren es nur noch knapp zweihundert siebentausende also rund ein Drittel weniger.

00:09:52: der Grund ist einfach dass zum einen die Finanzierungskosten eben so kräftig gestiegen sind dann haben die Baukosten einen enormen Satz nach oben gemacht Und in Zukunft noch, dass die Baustandards immer weiter gestiegen sind.

00:10:06: Einmal Fragen des Schallschutzes zum Beispiel aber eben auch die Energieeffizienz ist immer anspruchsvoller geworden und diese Faktoren haben den Wohnungsbau enorm verteuert und das hat jetzt diese Bau-Delle verursacht.

00:10:26: so aus den Baugenehmigungen kann man rauslesen Voraussichtlich noch ein Tick runter geht und erst ab zwanzig, siebenundzwanzig wird es mit dem Neubau dann wieder so sukzessive vorangehen.

00:10:42: Aber das Neubauer Angebot ist aktuell eben knapp und hilft jetzt eben auch nur bedingt an diese Angebotsknappheit am Markt zu beseitigen.

00:10:56: Dann haben wir auf der anderen Seite natürlich den Mietmarkt also in Deutschland im Immobilienmarkt ein ganz wesentlicher Punkt.

00:11:05: Und da wer Mieter ist, freut sich über die strengen Mietregulierung oder dass das einfach was Miete auch gesetzlich stark geschützt sind aber verfestigt diese MietRegulierung nicht vielleicht auch den Angebot an neuen Wohnungen?

00:11:23: Die Miet Regulierung ist in gewissem Rahmen bestimmt sinnvoll damit Mietheim nicht völlig ungeschützt.

00:11:30: Aber die Mietregulierung hat eben auch Schattenseiten und wenn sie übermäßig ausgeprägt ist, dann wirkt sich das eben negativ aufs Angebot aus.

00:11:42: Das hat so zwei Effekte, die man vielleicht grob trennen kann.

00:11:46: Das eine ist bei uns sind die Neuvertragsmieten inzwischen ziemlich hoch aber die Bestandsmieten sind häufig relativ günstig.

00:11:56: was bedeutet?

00:11:57: Wenn ich schon lange in der Wohnung Mieter bin und ich will umziehen, dann würde die Quadratmeter-Miete kräftig in die Höhe schießen.

00:12:06: Da werden wir wieder bei der Witwe, wenn sie aus der Vier eine Zweizimmerwohnung umzieht, zahlt sie womöglich am Ende mehr Miete weil sie vorher einen vierzigjährigen Mietvertrag hatte und eine sehr günstige Quadratmetermiete hatte.

00:12:22: Und das ist so ein Lockin-Effekt!

00:12:24: Die Leute bleiben in ihren Wohnungen nicht mehr um und insofern werden keine Wohnungen frei.

00:12:33: Am Markt ist das sozusagen so eine Wahrnehmung von der Erhöhung, der Wohnungsnachfrage weil viele Leute sind unzufrieden mit ihrer Wohnzeltürze und würden gerne umziehen, treten am Markt als mit mehr Mietgesuch auf aber es gibt ja so gut wie kein Angebot.

00:12:50: Weil am Ende zieht dann doch keiner um, weil kaum jemand ne passende Wohnung findet.

00:12:56: Und dann haben wir eben diese große Zahl an Mietgesuchen und praktisch kein Angebot, was dem gegenübersteht.

00:13:04: Damit ist dieser Wohnungsmarkt zunehmend eingefroren.

00:13:07: Das ist so die eine Seite, was das Angebot im Bestand – und das ist ja der größte Teil der Wohnung – hemmt und ein zweiter Aspekt ist.

00:13:18: Oder wird ja auch so wahrgenommen, als hätten wir eben dominieren große Wohnungsgesellschaften die praktisch den Wohnungsmarkt dominieren.

00:13:33: Aber das stimmt so nicht.

00:13:35: von den über zwanzig Millionen Mietwohnungen oder vermieteten Wohneinheiten sind über die Hälfte von privaten Kleinvermieterung werden die gestellt und diese mit dieser zunehmenden Mietregulierung erstmal zunehmt überfordert mit den Vorschriften Und es belaste natürlich auch zusätzlich noch die Rendite.

00:13:59: Jetzt ist für diese Kleinvermieter, die Wohnungsvermietet oft ohnehin ein ziemlich rendites schwaches Geschäft und das wird jetzt eben durch immer mehr Mitregulierung noch unattraktiver.

00:14:10: und hinzu kommt noch ja dass auch dieser Preisanstieg der Immobilie, dass der praktisch weggefallen ist.

00:14:17: Das war in der Vergangenheit sehr attraktiv mit sehr hohen Preis zu wechseln.

00:14:23: Aktuell mit einer Preisentwicklung in Höhe der Inflationsrate ist das ja eigentlich nicht so spannend.

00:14:30: und da bieten dann eben sichere Anlagen wie Fandbriefe beispielsweise die eine ähnlich hohe Rendite haben.

00:14:40: aber ich habe keinen nennenswertes Risiko wie jetzt bei einer eigenen Immobilie.

00:14:47: und das führt dann eben dazu, dass sich Leute aus dem Mietmarkt zurückziehen.

00:14:51: Und das beschneidet dann auch das Angebot.

00:14:57: Klingt jetzt vielleicht nicht dramatisch ist es vielleicht auch nicht.

00:15:02: aber nun mal so als Zahl wenn wir zwanzig Millionen Mietwohnungen haben und nur ein Prozent der Vermieter zieht sich aus dem Markt zurück sind das zwei Hunderttausend Wohnungen Und das ist praktisch der Neubau eines Jahres, dass die dann für Flöten gehen.

00:15:18: Insofern ist es schon eine ganze Menge.

00:15:20: Also die

00:15:20: Wohnungen sind da aber werden halt was auch immer was damit... also wenn die halt nicht so für den Mietmarkt zur Verfügung stellen.

00:15:25: Genau wir haben.

00:15:26: jetzt sind jetzt die Probleme sozusagen Problemfelder eins nach dem anderen durchgegangen.

00:15:31: Aber lass uns doch mal über Lösungen sprechen.

00:15:34: Thema günstiges bauen.

00:15:35: welche Möglichkeiten siehst du da?

00:15:38: Ja das ist ja ein groß diskutiertes Thema der Zeit.

00:15:43: Wie kriegen wir den Bau wieder in die Gänge?

00:15:46: Teure Bauförderung ist schwierig, das kostet viele Milliarden und sie sind im Haushalt einfach auch nicht drin.

00:15:53: also sollen die Baukosten runter.

00:15:56: da gibt es ja eine ganze Menge Ansätze wie man das machen kann.

00:16:00: einer ist immer der sogenannte Bauturbo der ja auch schon umgesetzt ist.

00:16:09: Da geht's vor allem Einfachere Planung, schnellere Planungen und eben auch um Bau in Gebieten wo man in der Vergangenheit sehr komplex vielleicht mit einem neuen Bebauungsplan erstmal Baurecht hätte schaffen müssen.

00:16:24: Das ist so dieses ganze Thema Bauturbo.

00:16:28: Und das zweite ist der Gebäudetype E., der immer wieder fällt eine Idee aus der von der bayerischen Architektenkammer, die sich überlegt haben wie kriegen wir es mal hin günstiger zu bauen.

00:16:43: Und die Idee ist dahinter einfach dass man praktisch schon ein Wohngebäude als Basis erstellt das solide Standards hat alles was Statik Brandschutz Energieeffizienz angeht auf wirklich hohem Niveau aber die Komfortstandards normal mass reduziert.

00:17:07: Und das ist eben die Idee.

00:17:10: und wer dann mehr haben will, der kann ja auch entsprechend teurer planen aber dass es möglich ist ein günstiges Gebäude zu errichten.

00:17:24: Problem jetzt an der ganzen Sache oder wie wir es hier nicht mit einem wirklich vereinfachten Baurecht zu tun haben sondern wir haben das super komplexe Baurecht und was wir jetzt definieren sind Ausnahmen, wie wir das baurecht irgendwie außer Kraft setzen können oder vereinfachen können.

00:17:47: Das wird praktisch zu drauf gefropft und macht es eigentlich noch komplizierter Und insofern muss man sehen wie das ganze überhaupt ankommt.

00:17:59: Lass uns die verbleibende Zeit noch kurz über Hilfen für Käufer sprechen.

00:18:03: Du hattest ja gesagt steigende Zinsen usw.

00:18:07: Machen die Erschwindigkeiten, wie können den potenziellen Käufern geholfen werden?

00:18:13: Ja da gibt es auch so ein paar Ansatzpunkte.

00:18:17: Wie gesagt viel Geld hat ja der Staat ja derzeit nicht zum Ausgeben.

00:18:20: insofern muss es dann irgendwo auch günstig sein was man sichermachen könnte wer den Erstkäufern entgegenzukommen.

00:18:28: indem man Ausnahmen bei der Grunderwerbsteuer schafft, kann man jetzt sagen hat der Staat auch weniger Einnahmen.

00:18:36: Aber wenn die Immobilien gar nicht gekauft werden sind die Einnahmen ja auch nicht da.

00:18:39: also insofern.

00:18:41: Genau lieber wenig als gar nichts.

00:18:42: Und und wenn dann eine Immobilie gekauft oder auch gebaut wird, dann hat der Start zumindest die Mehrwertsteuer auf die Bauleistung.

00:18:48: Also insoferen ist es dann auch vielleicht ne Win-win Situation für beide Seiten.

00:18:54: Eine zweite Sache, die eigentlich noch günstiger wäre, vielleicht eine Eigenkapitalhilfe Kaufinteressenten vielleicht in Form von der Bürgschaft, denn viele Immobilienkäufe scheitern letztendlich am fehlenden Eigenkapital und das könnte man dann ja mit einer Bürgshaft praktisch Eigenkapitel ersetzend machen.

00:19:18: Die Zinsen sind gar nicht so.

00:19:19: das große Problem die sind natürlich auch hoch oder deutlich höher als in der Vergangenheit aber der wesentliche Engpass ist eben des Eigenkapitals.

00:19:28: Okay, dann vielleicht noch Ein kurzer Ausblick, wie es weitergeht.

00:19:35: Ja das ist wirklich eigentlich der unschöne Teil an der Sache weil ich glaube es geht im Wesentlichen so weiter wie es aktuell ist.

00:19:46: Es wird nicht nennenswird besser einfach weil wir aus dem aus der Geschichte gar nicht so einfach rauskommt.

00:19:57: Das Bauen bleibt teuer gerade Aktuell die Zahl für die Baukosten, sie sind um fünf Prozent gestiegen mit einer Jahresrate.

00:20:08: Also insofern da ist der Preisdruck weiterhin da.

00:20:11: Wenn wir jetzt den Spauen günstiger machen dann wirken wird er eigentlich nur gegen.

00:20:15: aber es bauen wird jetzt nicht günstig oder das ist jetzt nicht die große Dynamik zu erwarten.

00:20:20: Verschlankung im Mietrecht ist extrem schwierig.

00:20:23: hat man das mal geschaffen kommt man da eigentlich fast nicht mehr raus.

00:20:26: dass es Mietrecht in Deutschland anzupacken, ist praktisch politischer Selbstmord.

00:20:34: Insofern kommen wir da auch nicht groß weiter und bei der Entwicklung von Preisen und Mieten haben die schwache Konjunktur und der Arbeitsmarkt läuft auch nicht mehr so rund.

00:20:46: also insofern halten sich die Leute eben auch

00:20:49: mit

00:20:50: deuren Kauf- und Mietverträgen zurück und insofer werden wir hier auch tendenziell sogar noch eine rückläufige Dynamik haben, also die Preise werden vielleicht noch ein Tick langsamer steigen und die mieten.

00:21:03: Insofern wären wir dieser angespannte Lage aus wenig Neubau in dem überregulierten Wohnungsmarkt und schwachen Marktdynamik insgesamt wahrscheinlich im Jahr.

00:21:26: Vielen Dank.

00:21:27: Auch wenn der Ausblick jetzt etwas, ich will nicht sagen Trübe war.

00:21:29: aber vielleicht auch Rom wurde nicht an einem Tag gebaut.

00:21:33: Vielleicht

00:21:33: brauche es einfach nur ein bisschen länger.

00:21:36: Dann

00:21:37: ganz herzlichen dank dass du da warst und bis zum nächsten

00:21:39: Mal sehr gerne

00:21:40: hier.

00:21:42: Ihnen liebe Zuhörerinnen und Zuhöhrer Ganz herzliche Dank für Ihr Interesse Und bis

00:21:47: zum Nächsten mal

00:21:48: bei einem DZ Research Podcast.

00:21:52: Ihnen hat dieser Podcast vom zehnten Juli.

00:21:57: Dann freuen wir uns über ein Abo und Ihre Weiterempfehlung.

00:22:02: Unsere rechtlichen Hinweise finden Sie in den Schonots!